Nov 10, 2008
Nenad Zorić
0 komentara

Očekivanje pada cena nekretnina: Sporo naniže, veštački naviše

Stambene-zgrade

Prosečne mesečne rate za kredite u evrima i švajcarskim francima porasle su prošlog meseca za dve, tri pa čak i četiri hiljade dinara samo zbog promene kursa, dok su, dugoročno gledano, vlasnici stanova izgubili mnogo više, jer su rate za samo dve i po godine kod nekih banaka uvećane i za četvrtinu

Cene nekretnina moraće da padaju. iće to jednostavna posledica finansijske krize i promene cene kapitala na tržištu. Na udaru će biti tražnja za stambenim kreditima, a onda i ponuda kredita za projektno finansiranje. Prvo će pasti cena manjih stanova koji se sada najviše grade i manje kvalitetnih stanova koji se sada najviše prodaju. Srbija, a posebno Beograd, za sada su i tu izuzetak. Ponegde se čak beleži porast prometa nekretnina jer građani koji imaju loše iskustvo s novcem i bankama, kada imaju, rado ulažu u nekretnine.

Po istraživanju King Sturga, ukoliko se na tržištu kapitala ne desi ništa drastičnije od onoga što se dogodilo do sada, rast tržišta biće usporen. Umeren rast kamata na stambene kredite dovešće do umerenog usporavanja, dok će visoke kamate na kredite ozbiljno da ugroze tržište stanova pošto se većina kupovina finansira na ovaj način.

Neki prodavci nekretnina neosnovano su zatečeni odlukama pojedinih banaka da na određeni period zaustave dodeljivanje stambenih kredita i najavile znatno više kamatne stope. Ima, doduše, i onih koji pokušavaju što pre da prodaju svoje nepokretnosti pa snižavaju cene, ali tek ta desetak odsto, kaže direktorka agencije za promet nekretnina Alka, Kaća Lazarević.

Nepostojeće transakcije

Cene nekretnina u Srbiji su, za razliku od regiona gde su i pre ekonomske krize bile u padu, bile znatno više nego na razvijenim tržištima. Prema podacima King Sturga, tržište stanova u Beogradu trenutno je na vrhuncu. Cene su stabilne već četvrti kvartal pa se značajnije promene ne mogu očekivati zbog velike tražnje i inertnosti tržišta. Ostali uzročnici visokih cena na tržištu bili su dostupnost kredita i nekvalitetna ponuda stanova (sa manjom kvadraturom i planska blokovska izgradnja).

Zanimljivo je da je "spinovanje tržišta" takođe jedan od faktora koji drže visoke cene. Na tržište se, naime, plasiraju informacije o ogromnoj tražnji stanova i enormnim postignutim cenama u pojedinim transakcijama (tzv. pikovima) što je imalo veliki uticaj na sadašnje cene stanova. Cene dostignute na taj način, retko su održive.

Krajem oktobra dolazi do smanjenog interesovanje za stambene kredite, pogotovo posle odluke banaka da ukinu pozajmice u švajcarskim francima, koje su važile za najpovoljnije.

Kupovina u Frankfurtu

Od ekonomskih stručnjaka moglo se čuti da je srpsko tržište nekretnina specifično, pošto je usko, loše regulisano, pa samim tim i nepredvidivo. Njegovu specifičnost dodatno ilustruju i podaci iz istraživanja agencije Kolijers prema kojima je čak zabeležen povećan promet. "Strah od varljive berze i loše iskustvo sa bankama iz prethodne decenije tome su najviše kumovali. Građani su procenili da će najmanje gubitke pretrpeti ulaganjem u nekretnine, objasnio je Jovica Jakovac, direktor Kolijersa u Beogradu.

Ono što je konstantan problem na tržištu nekretnina u Srbiji je nepostojanje masovne gradnje, te prema nekim statističkim podacima u Beogradu nedostaje oko 60.000 stanova.

Radovan Jelašić, guverner Narodne banke Srbije nedavno je prognozirao da će za narednih pola godine do godinu dana doći do prizemljenja nekretnina i savetovao da se za 3.000-4.000 evra po kvadratu stambenog prostora može kupiti mnogo kvalitetnija nekretnina u Minhenu ili Frankfurtu. Drugi ekonomisti imali su slične prognoze koje su se uglavnom svodile na to da će na tržištu nekretnina doći do rasta ponude zbog poskupljenja kredita i kamata kao posledice krize, ali značajnijih korekcija cena za sad nema.

Fiat stvara tražnju

Poslednjih 15 dana ponuda stanova je mnogo kvalitetnija, napominje Kaća Lazarević. Od početka godine, prema njenim rečima, njihova agencija je imala oko 20 stanova u ponudi, dok je u poslednjih 15 dana napravljeno nekoliko kataloga, zato što se pojavio veliki broj ljudi koji hoće da prodaju svoje nekretnine. Ono što je važno napomenuti je da su u ponudi veoma atraktivne lokacije, koje su zainteresovani kupci do sada tražili ali nije bilo onih koji su hteli da prodaju.

"žJoš uvek nema izraženih promena kod cena nekretnina bilo u Beogradu, bilo u Nišu ili Novom Sadu jer korekcije cena se vrše samo u pojedinim slučajevima kad je ljudima neophodno da stan prodaju ili su pre krize dali kaparu za neki drugi stan pa su rokom uslovljeni za prodaju ili sa već odobrenim kreditom moraju hitno da kupe stan", objašnjava Lazarevićeva. Osetnije promene se mogu očekivati tek u narednih 4-5 meseci kad će prodavci shvatiti da sa nerealno visokim cenama više ne mogu da pronađu kupce na srpskom trzištu, pogotovu što će biti vrlo mali procenat kupaca koji uzimaju stambene kredite.

Skuplji stambeni krediti, u kombinaciji sa ekonomskom krizom, usporili su prodaju stanova u Novom Sadu, ali je ostala stara cena kvadrata od 1.250 evra za periferiju do 1.800 evra za stan u centru.

Od većih gradova Srbije najjeftiniji su stanovi u Nišu, gde se kvadrat kreće od 700 do 1.300 evra, koliko košta strogi centar. To je čak jeftinije nego kvadrat na periferiji Beograda, pa se iz nekih agencija za nekretnine može čuti kako u ovom gradu neće doći do pojeftinjenja iako je proslog meseca znatno opala prodaja stanova.

U Kragujevcu je potpuno drugačija situacija. Tamo je dolazak FIAT-a drastično podigao cenu građevinskog zemljišta, pa tako i stanova. Posle samo godinu dana, kupovina kuće u Šumaricama jednom Kragujevčaninu pokazala se kao odlična investicija, pošto je kuća kupljena na periferiji grada pre godinu dana i sada je njena vrednost oko 130.000 do 140.000 evra, a pre godinu dana je plaćena svega 60.000.

I prema procenama stručnjaka za nekretnine, cena kvadrata u Kragujevcu može da ide samo nagore ili da se, u najboljem slučaju, zadrži na postojećoj. Trenutno kvadrat košta od 1.200 do 1.500 evra.

U Beogradu se godišnje izgradi od 3.500 do 4.000 stanova, a oko 100.000 ljudi čeka na svoje parče prostora. Tačnije, procenjuje se da svaki stan ima deset zainteresovanih kupaca. Cene u Beogradu, u centru, u zavisnosti od kvaliteta stana, godine izgradnje, strukture jesu od 2.000 do 3.500 evra, a na periferiji od 1.000 do 2.000 evra.

Rast cena, prema očekivanju King Sturga, u budućnosti mogu da očekuju samo stanovi na pojedinim lokacijama usled infrastrukturnih ili kapitalnih projekata u blizini. Centar grada će se obnavljati i može da se očekuje veća razlika između centra i periferije.

Povezani tekstovi:

  • Nema povezanih tekstova